重點城市房價全部止?jié)q,“限價”調(diào)控進入關(guān)鍵時期
發(fā)布時間:2017/9/19 16:57:50 瀏覽次數(shù):4634 來源: 丁祖昱評樓市 cjjt-fdc
昨天上午,國家統(tǒng)計局發(fā)布了70城房價數(shù)據(jù),與土地購置和銷售數(shù)據(jù)的下降“同步“,重點城市房價指數(shù)也出現(xiàn)了進一步回落,15個重點城市房價環(huán)比下降或持平。至此,7、8月份的行業(yè)淡季數(shù)據(jù)已經(jīng)全部發(fā)布。
一、投資:仍然處于下滑周期
前8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資6.96萬億元,同比增長7.9%,與上月持平,開發(fā)投資增速在連續(xù)三個月下滑之后,于8月出現(xiàn)持平;8月單月同比增速為7.8%,較7月份增加3個百分點,升至近一年月均水平。
但7.9%的累計同比增速還談不上“穩(wěn)住”,更多的還是在下滑過程中的調(diào)整,一方面是土地購置指標(biāo)不樂觀,累計增速在8月份出現(xiàn)下滑;另一方面是2016年年末基期數(shù)值較大,今年后四個月指標(biāo)繼續(xù)上行的難度較高。
二、新開工:繼續(xù)保持低位運行
前8月房屋新開工面積114996萬平方米,增長7.6%,增速回落0.4個百分點。其中,住宅新開工面積82131萬平方米,增長11.6%。
8月新開工繼續(xù)維持較低水平,考慮到樓市調(diào)控仍是短期內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展的主基調(diào),在“限價”、“限簽”、“限售”等政策限制下,企業(yè)觀望情緒依舊偏多,預(yù)計接下來新開工還將維持低位。
三、房價:重點城市大多下跌
8月份,15個一線和熱點二線城市房地產(chǎn)市場延續(xù)穩(wěn)定態(tài)勢。從環(huán)比看,新建商品住宅價格下降或持平;從同比看,新建商品住宅價格漲幅均繼續(xù)比上月回落,回落幅度在1.3至6.6個百分點之間。
在歷經(jīng)了多月調(diào)控之后,重點城市房價指數(shù)終于由“增速下滑”變?yōu)榱恕碍h(huán)比下降或持平”,除北京、上海、廈門以外,其余12個重點城市一手房價格均有不同程度的環(huán)比回落,其中廣州房價環(huán)比跌幅更是達到了0.7%。
四、銷售:未來銷售增長放緩
前8月銷售面積、銷售金額同比增速分別增長12.7%和17.2%,比前7月分別回落1.3和1.7個百分點,整體增速依舊下滑。
從單月指標(biāo)來看,商品房銷售面積、金額環(huán)比都出現(xiàn)增長,但也都只是4%而已,全年銷售增長率還在下降過程之中。值得注意的是,2017年三四線城市銷售占比達到了66%,如今看似“不錯”的累計同比主要還是靠三四線城市支持,一旦三四線城市銷售數(shù)據(jù)回落,整體市場就會急轉(zhuǎn)直下。
五、待售面積:去庫存效果明顯
8月末,商品房待售面積62352萬平方米,比7月末減少1144萬平方米。其中,住宅待售面積減少987萬平方米,商辦待售面積合計減少130萬平方米。
自2016年達到最高點之后,商品房待售面積即一直維持下滑態(tài)勢,2017年8月末同比降幅達到12%。尤其是住宅商品房待售面積更是同比下降22%,較最高點減少28.8%。主要還是因為市場大勢不改,各熱點一二線城市持續(xù)供不應(yīng)求,且新增供應(yīng)不濟,而三四線城市致力于去庫存致使市場供小于求。
整體來看,8月數(shù)據(jù)情況還是比較符合調(diào)控預(yù)期,不僅銷售規(guī)模增速放緩、庫存規(guī)模下滑,投資、新開工維持低位,就連土地購置和房價指標(biāo)也出現(xiàn)了明確回落信號。究其根本,還是應(yīng)當(dāng)歸因于“限價”工作做得比較到位,以致行業(yè)在拿地、開發(fā)、推案等方面的節(jié)奏明顯放緩。
綜合考慮目前調(diào)控形勢和市場趨勢,預(yù)計全年開發(fā)投資增速、新開工面積仍有進一步回落的空間,銷售面積增速的放緩也是大勢所趨。但由于上半年數(shù)據(jù)情況較佳,預(yù)計全年開發(fā)投資、新開工面積仍然可以保持正增長;銷售指標(biāo)方面,在今年”異軍突起”的三四線城市帶動下,行業(yè)銷售規(guī)模還是有希望上一個新臺階,但全國商品房成交均價漲幅增速將大大放緩,全年或回落至5%以下的低位。