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去庫(kù)存已大大緩解了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

發(fā)布時(shí)間:2017/11/21 8:35:45    瀏覽次數(shù):4899    來(lái)源: 中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) cjjt-fdc

2017年10月末,全國(guó)商品房待售面積60258萬(wàn)平方米,與2016年2月的73931萬(wàn)平方米的高峰相比,大幅減少13673萬(wàn)平方米。這是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛透露的數(shù)據(jù)??梢哉f(shuō),從2015年底開(kāi)始的這一輪“去庫(kù)存”戰(zhàn)役,我們已經(jīng)取得了堪稱(chēng)漂亮的勝利。

這一輪去庫(kù)存,主要的成功在三四線城市和更下面的縣城一級(jí)城市。這些城市在2015年的時(shí)候,庫(kù)存已經(jīng)累積到一個(gè)相當(dāng)危險(xiǎn)的高度。這一輪去庫(kù)存之后,可以說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中的一顆定時(shí)炸彈已經(jīng)解除了警報(bào)。

三四線城市去庫(kù)存,是“因城施策”策略的成功。

在過(guò)去十幾年,房地產(chǎn)調(diào)控常常是“全國(guó)一盤(pán)棋”,通常是幾個(gè)一線城市房?jī)r(jià)上漲,然后二線城市和三四線城市延后半年、一年漲價(jià),治理手段則以經(jīng)濟(jì)學(xué)教科書(shū)式的“加息”“加準(zhǔn)”“加稅”“限購(gòu)”“限貸”為手段,通常是幾個(gè)一線城市漲價(jià)之后,就全國(guó)吃藥,不但房地產(chǎn)吃藥,而且全國(guó)的各個(gè)行業(yè)也因?yàn)椤凹酉ⅰ薄凹訙?zhǔn)”手段而進(jìn)入蕭條的調(diào)整周期。然后,再進(jìn)入“救市”周期。周而復(fù)始,房地產(chǎn)市場(chǎng)并未擺脫暴漲暴跌的循環(huán)。

這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控,則顯示出調(diào)控手段的成熟。整個(gè)調(diào)控周期,并未采用傳統(tǒng)的加息、加準(zhǔn)手段,而是用了看起來(lái)很樸素的“因城施策”的策略。讓各個(gè)城市根據(jù)自己城市的具體情況,嘗試適宜的政策組合。

一線城市以收緊購(gòu)房金融杠桿、收緊購(gòu)房資格、限價(jià)為特征,同時(shí)輔以加大土地供應(yīng),推出共有產(chǎn)權(quán)房、租賃房等平抑房?jī)r(jià)的供應(yīng)組合,在供應(yīng)端和需求端共同作用,抑制炒房;二線城市以限價(jià)、限售、限貸為特征,在需求端端掉炒房者的后路,從而平抑住房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

三四線城市由于庫(kù)存“堰塞湖”的存在,在過(guò)去幾年需求低迷,則是和一二線城市截然不同的市場(chǎng)環(huán)境。針對(duì)三四線城市的高庫(kù)存,各地采取的是鼓勵(lì)需求的政策組合。這種鼓勵(lì)需求的方式,又有別于以往把政策底線放到很低,以“歡迎炒房”的姿態(tài)來(lái)刺激需求的方式,而是采用了與城市升級(jí)、棚戶(hù)區(qū)改造有機(jī)結(jié)合的方式,通過(guò)棚改貨幣化把資金注入到固定的人群,從而激活本地對(duì)住房的需求,將有效需求引入到商品房市場(chǎng),巧妙消化當(dāng)?shù)氐纳唐贩繋?kù)存。以棚改貨幣化推動(dòng)“去庫(kù)存”,好處是,把本來(lái)政府應(yīng)當(dāng)投入進(jìn)行的棚戶(hù)區(qū)改造的資金直接發(fā)給棚戶(hù)區(qū)的居民,能夠更省力地完成棚戶(hù)區(qū)改造的任務(wù)。而這些拿著棚改貨幣化資金的居民正是需要改善住房的“剛需”人群,棚改資金用于他們的住房改善,是滿足“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”的精神。在這些三四線城市,盡管房?jī)r(jià)出現(xiàn)了上漲,但并不存在房?jī)r(jià)繼續(xù)炒作的基礎(chǔ)。因?yàn)檫@些城市的基本條件是人口和產(chǎn)業(yè)處于流出狀態(tài),未來(lái)的商品房需求并不旺盛。市場(chǎng)本身就會(huì)抑制這些城市的房?jī)r(jià)上漲。而這兩年在“去庫(kù)存”中新購(gòu)買(mǎi)了商品房的這些人群,由于自住比例較大,而且由于棚改貨幣化的資金注入,總體上并沒(méi)有采用高杠桿買(mǎi)房,因此如果未來(lái)房?jī)r(jià)發(fā)生調(diào)整,對(duì)整個(gè)金融體系的影響也不會(huì)太大。如此,既疏解了高庫(kù)存,又完成棚改的任務(wù),實(shí)現(xiàn)“房子是用來(lái)住的”的目標(biāo)。三四線城市的這一輪“去庫(kù)存”戰(zhàn)役可謂精彩。

在經(jīng)過(guò)這兩年的外科手術(shù)式的去庫(kù)存之戰(zhàn)后,整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存已經(jīng)大降,風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)大大緩解,為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“房住不炒”、“租售并舉”的平穩(wěn)發(fā)展的新階段,打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。