開發(fā)商面臨資金壓力 機(jī)構(gòu)預(yù)計明年降價樓盤或?qū)⒃龆?

發(fā)布時間：2017/12/1 8:58:17    瀏覽次數(shù)：5133    來源： 南方日報 cjjt-fdc

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，今年無疑是調(diào)控的一年。在堅持“房住不炒”定位的基礎(chǔ)上，國內(nèi)樓市熱點城市的調(diào)控力度并沒有松懈，部分熱點三、四線城市也加入到調(diào)控的行列中來。目前距離2017年結(jié)束還有最后一個月，那么在即將到來的2018年，房地產(chǎn)市場將如何發(fā)展？對此有行業(yè)機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，隨著調(diào)控效果的逐步發(fā)酵，部分面臨資金壓力的開發(fā)商或?qū)㈤_啟降價。

調(diào)控對市場作用明顯

由于調(diào)控手段主要包括房貸調(diào)整、限購、限簽、限價等措施，因此樓市政策對于市場的影響是巨大的。在2008年和2013年，國內(nèi)出現(xiàn)過成交量明顯萎縮、成交價格下降或增長放緩的的情況。

而在廣州，地方性的調(diào)控共有三次，最早出現(xiàn)于2010年。這一年的10月15日，除增城、從化以外的各城區(qū)開啟限購政策，規(guī)定廣州戶籍和可以提供1年以上納稅或社保證明的常住非戶籍家庭限購一套房，而非常住戶籍家庭則禁止購房。到了2013年11月，廣州出臺“穗六條”政策，認(rèn)房認(rèn)貸、二套首付七成、非廣州戶籍需提供三年以上社保等政策開始施行，此后“穗六條”在廣州被長期執(zhí)行下去。

2016年樓市成交出現(xiàn)火熱局面，當(dāng)年10月，廣州針對公積金政策作出了調(diào)整，又半年后，廣州相繼出臺“3·17”新政和“3·30”新政，除了購房資格限制有所提高外，這一輪調(diào)控政策還新增了限售條款，包括個人轉(zhuǎn)讓住房需取得不動產(chǎn)證滿兩年，商服類物業(yè)只能賣給企業(yè)，不得賣給個人等。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2010年開啟調(diào)控后，廣州樓市成交量價出現(xiàn)了小幅上漲。2013年“穗六條”出臺后，下一年的成交量下滑了22%。而在今年3月嚴(yán)控新政出臺后，廣州房價保持了相對穩(wěn)定，并未出現(xiàn)巨大波動，但成交量出現(xiàn)下降，截至目前，今年廣州一手房成交量相比去年減少了29%。不過克而瑞指出，一手市場受樓盤限購等政策的影響，因此樓市成交的數(shù)據(jù)存在一定程度的失真。

去化周期提升影響后市發(fā)展

今年以來，調(diào)控政策的施行對樓市庫存和去化周期也產(chǎn)生了一定的影響。

2016年樓市火爆，因此從去年10月到今年3月，廣州一手住宅庫存量一直處于下降的趨勢，其中今年3月成交量超高，降幅也最大?？硕饠?shù)據(jù)顯示，3月廣州一手住宅庫存為671萬平方米，減少了53萬平方米，環(huán)比下降7%，去化周期也僅有5.4個月。

“3·30”新政出臺后，庫存量大致在681至752萬平方米之間波動，但隨著此后樓市成交放緩，因此去化周期持續(xù)上升，到10月底時已提升至8.4個月。

克而瑞指出，成交量較弱會令部分庫存堆積，加上本身每個月可能會增加的供應(yīng)，庫存或?qū)⒃絹碓蕉啵セ芷谝矔S之加長。該機(jī)構(gòu)預(yù)計，這種情況會導(dǎo)致開發(fā)商價格松動的情況。

降價樓盤預(yù)計將會增加

除卻一手市場，今年廣州二手房市場也出現(xiàn)大幅回落，價格有所回調(diào)。具體來看，2016年四季度調(diào)控政策密集出臺之后，二手住宅市場成交量持續(xù)下滑，且下降幅度較大。2017年20城成交同比增速降至負(fù)區(qū)間，政策收緊對二手房沖擊較大。

此外，土地市場也有所降溫，在各地采取新的土地拍賣規(guī)則后，住宅用地多采用“最高限價+競配建+競自持”等模式，因此土地市場價格相對平穩(wěn)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，廣州前9月商品住宅成交均價為17036元/平方米，房地產(chǎn)土地成交樓板價平均為9411元/平方米，溢價率為14%。房價和地價相比去年均有下跌，克而瑞指出，這顯示出政策的影響面已經(jīng)波及到地價。

截至目前，今年的調(diào)控措施力度空前，使得開發(fā)商拿地?zé)崆?、一手和二手住宅市場都出現(xiàn)明顯的降溫。“對于樓市，真正的寒冬在2018年”，此前，克而瑞廣州首席分析師肖文曉在一次開發(fā)商交流會上曾指出，三、四線城市的高峰期明年或?qū)⒔K止。

目前廣州樓市的成交和價格相對平穩(wěn)，但克而瑞分析指出，調(diào)控效果逐漸發(fā)酵，會有越來越多開發(fā)商因頂不住資金壓力而降價。肖文曉也認(rèn)為，仍有購房資格的購房者，明年將是入手的良機(jī)。