二三線(xiàn)城市去庫(kù)存加速“抑投機(jī)”與“保剛需”并進(jìn)

發(fā)布時(shí)間：2018/5/4 8:34:06    瀏覽次數(shù)：10485    來(lái)源： 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 cjjt-fdc

2018年過(guò)去三分之一，樓市情況復(fù)雜依舊。

5月2日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《4月全國(guó)40城住宅成交報(bào)告》稱(chēng)，受其檢測(cè)的40城中，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積約147萬(wàn)平方米，環(huán)比減少11%，同比減少35%；18個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積約1570萬(wàn)平方米，環(huán)比增加5%，同比減少15%；18個(gè)三四線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積約762萬(wàn)平方米，環(huán)比增9%，同比增加15%。

一線(xiàn)城市依然承受高壓調(diào)控的背景下，二三線(xiàn)城市成為樓市主角，去庫(kù)存加速，樓市回暖跡象明顯。而多個(gè)城市推出了人才引進(jìn)戰(zhàn)略，放寬落戶(hù)限制，也被認(rèn)為將會(huì)進(jìn)一步刺激市場(chǎng)預(yù)期。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，城市之間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)全面展開(kāi)，搶奪人才，既是搶奪創(chuàng)新創(chuàng)造力，贏得更多創(chuàng)業(yè)投資和產(chǎn)業(yè)布局，也是搶奪以年輕人才為主的消費(fèi)力，促進(jìn)城市消費(fèi)升級(jí)換檔。但是，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)依然是當(dāng)前最大的任務(wù)，因此調(diào)控政策不會(huì)退出，在一些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市還會(huì)繼續(xù)加碼調(diào)控。

一線(xiàn)“風(fēng)向標(biāo)”未變

一線(xiàn)城市的樓市持續(xù)清淡。

有關(guān)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，4月，一線(xiàn)城市樓市成交面積環(huán)比下降9.8%，其中上海、廣州降幅均超過(guò)10%。同比來(lái)看，一線(xiàn)城市整體下滑20.7%，四個(gè)城市均出現(xiàn)不同程度下滑，北京降幅超過(guò)40%。

“五一”小長(zhǎng)假期間，一線(xiàn)城市樓市依然冷清。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從小長(zhǎng)假前兩天來(lái)看，一線(xiàn)城市合計(jì)網(wǎng)簽商品房住宅360套，與清明小長(zhǎng)假前兩天基本持平，同比跌幅超過(guò)50%。

這與調(diào)控未開(kāi)始的2016年情形截然不同。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年“五一”小長(zhǎng)假期間，僅北京市就成交商品住宅共807套，成交面積達(dá)到8.88萬(wàn)平方米。

易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭指出，目前，一線(xiàn)城市的調(diào)控效果較為分化。北京、上海調(diào)控效果明顯，深圳和廣州則還處在高位盤(pán)整的階段。

這被認(rèn)為與一線(xiàn)城市調(diào)控政策的嚴(yán)格程度有關(guān)。以一線(xiàn)城市中調(diào)控最為嚴(yán)格的北京為例，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2016年9月30日至今，北京合計(jì)發(fā)布了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策78條細(xì)則。調(diào)控政策由限購(gòu)、限商、限貸、限價(jià)、限售等減法政策疊加供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房、供應(yīng)限價(jià)商品房等政策，內(nèi)容升級(jí)到房地產(chǎn)供應(yīng)、交易、監(jiān)管等方方面面。

在張大偉看來(lái)，這一輪北京調(diào)控的效果已經(jīng)顯現(xiàn)。一方面，在存量房交易為主的北京市場(chǎng)，二手房?jī)r(jià)格的官方統(tǒng)計(jì)已經(jīng)下調(diào)了13%，而市場(chǎng)觀測(cè)已經(jīng)有大部分下跌了接近20%。另一方面，2018年之前北京歷史上總共出現(xiàn)過(guò)31宗住宅地塊流標(biāo)，而2018年至今已經(jīng)有6宗住宅地塊流標(biāo)。隨著土地流標(biāo)開(kāi)始頻繁出現(xiàn)，代表房企資金壓力越來(lái)越大，在房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該持續(xù)的前提下，“部分過(guò)于嚴(yán)厲的政策應(yīng)該有所調(diào)整”。

楊紅旭認(rèn)為，在作為樓市“風(fēng)向標(biāo)”的一線(xiàn)城市，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)調(diào)控放松的跡象。防范金融風(fēng)險(xiǎn)的背景下，控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是現(xiàn)階段樓市政策的主要目的之一，而作為樓市龍頭的一線(xiàn)城市，一旦出現(xiàn)松動(dòng)跡象，將對(duì)其他城市形成顯著的示范效應(yīng)。

二三線(xiàn)樓市“拉鋸戰(zhàn)”

二三線(xiàn)城市情況則更復(fù)雜，保護(hù)剛需與抑制投機(jī)需求之間的政策拉鋸更加膠著。

從成交量來(lái)看，二、三線(xiàn)城市樓市均在4月出現(xiàn)了同比下降、環(huán)比上漲的“回暖”跡象。有關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，受其檢測(cè)的二線(xiàn)代表城市，4月成交面積環(huán)比上升25.9%，同比下降6.0%；而三線(xiàn)代表城市成交面積則環(huán)比上升1.7%，同比下降14.6%。

價(jià)格方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，3月份，二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅均比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

這使得調(diào)控加碼一直未有間斷。沈陽(yáng)、大連等2018年的熱點(diǎn)城市先后宣布限購(gòu)。而4月18日，在統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)的當(dāng)天，作為新建商品住宅價(jià)格上漲的城市之一，青島宣布房地產(chǎn)限購(gòu)政策加碼，將取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》后“限售”的時(shí)間由2年延長(zhǎng)至5年。

在通過(guò)“限購(gòu)”和“限售”抑制外來(lái)需求和投資需求的同時(shí)，熱點(diǎn)二線(xiàn)城市對(duì)剛需的保護(hù)也在加強(qiáng)。4月初，南京將住房公積金貸款最高額度，由原先的每戶(hù)60萬(wàn)上調(diào)到100萬(wàn)。而5月1日起，武漢、東莞分別將住房公積金首套房的最高貸款額度提高至70萬(wàn)元和120萬(wàn)元。

然而，隨著城市間的人才競(jìng)爭(zhēng)加劇，成都、武漢、西安等二線(xiàn)城市近期出臺(tái)大量人才引進(jìn)政策，落戶(hù)政策作為其中重點(diǎn)。

以青島為例，4月27日，青島發(fā)布人才引進(jìn)辦事指南，大幅度放寬人才引進(jìn)條件。在落戶(hù)資格上，對(duì)于全日制普通專(zhuān)科學(xué)歷人員，取消了社保年限限制；城區(qū)高級(jí)工落戶(hù)社保年限由兩年降為一年，在新區(qū)（西海岸新區(qū)、紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)、即墨區(qū)），所有人才落戶(hù)均取消了社保年限要求。

這被認(rèn)為在一定程度上刺激了這些城市的市場(chǎng)預(yù)期。但同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉指出，有人，城市才有發(fā)展機(jī)會(huì)。2018年以來(lái)各個(gè)城市針對(duì)人才出臺(tái)眾多鼓勵(lì)和刺激性措施，短期來(lái)講，放寬落戶(hù)等人才引進(jìn)政策，確實(shí)可能會(huì)對(duì)調(diào)控政策的效果造成一定影響，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這是提升城市綜合實(shí)力的必然選擇。

不過(guò)，多位受訪(fǎng)人士均認(rèn)為，各個(gè)城市通過(guò)政策新引進(jìn)的人才，在城市的整體需求占比較小，并不會(huì)對(duì)這些城市的樓市基本面造成更大的影響。