公攤“健在”技術(shù)規(guī)范求解市場亂象
發(fā)布時(shí)間:2019/2/25 11:33:48 瀏覽次數(shù):10899 來源: 北京商報(bào) cjjt-fdc
“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?!弊〗ú康囊豁?xiàng)關(guān)于住宅項(xiàng)目的技術(shù)規(guī)范征求意見稿一經(jīng)推出,引起媒體和業(yè)界的強(qiáng)烈反響。2月24日,意見稿起草方最新回應(yīng)稱,這一新規(guī)定主要考慮的是從技術(shù)角度規(guī)范住宅面積的計(jì)算規(guī)則,同時(shí)據(jù)業(yè)內(nèi)專家分析,具體操作中,公攤面積的算法容易造成價(jià)格錯(cuò)覺,成為開發(fā)商兜售的噱頭,而對真實(shí)房價(jià)影響并不大。
公攤面積不透明引爭議
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前公布的一項(xiàng)《住房項(xiàng)目規(guī)范》(征求意見稿)(以下簡稱《住房規(guī)范》)第二部分2.4.6條指出,“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”。據(jù)介紹,這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易。
2月24日,北京商報(bào)記者在走訪我愛我家和鏈家等中介機(jī)構(gòu)多個(gè)門店時(shí)了解到,目前北京市大部分住宅樓盤銷售時(shí),均以住宅建筑面積來計(jì)算,其中就包括套內(nèi)建筑面積和公攤面積兩部分。
對于公攤面積占總建筑面積的比例,我愛我家銷售人士表示,在總建筑面積中,公攤面積一般占比為15%,“比如買100平方米的房子,公攤面積為15平方米,那么實(shí)際套內(nèi)建筑面積為85平方米”。
而鏈家銷售人員則并未給出明確的數(shù)據(jù),并表示不同的樓房由于建設(shè)規(guī)格不同,公攤面積在總建筑面積中的占比也是有區(qū)別的。“板樓和塔樓的計(jì)算是不一樣的,但無論如何都是按照房本上的面積來規(guī)范操作?!边@位銷售人員表示。
據(jù)了解,我國現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定,商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià),也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)?!渡唐贩夸N售管理辦法》解釋稱,商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成,套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán),分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。
新華社文章指出,國際通行的房屋交易計(jì)價(jià)單位多為所見即所得的套內(nèi)面積,而此前國內(nèi)對此雖無統(tǒng)一規(guī)定,但實(shí)際操作中卻普遍采用建筑面積計(jì)價(jià),并無法律法規(guī)對“公攤面積”做出明確約束。部分業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,公攤面積是房地產(chǎn)市場“最不透明的一項(xiàng)指標(biāo)”,由此導(dǎo)致的房屋買賣糾紛及服務(wù)收費(fèi)爭議不斷。
從技術(shù)角度進(jìn)行規(guī)范
據(jù)了解,按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)已在北京市推行了近16年。2003年12月1日開始執(zhí)行的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》中明確,預(yù)售商品住宅實(shí)行以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。在2008年修訂時(shí)進(jìn)一步明確:新建商品房轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。
同時(shí),北京市住建委聯(lián)合市工商局公布的《北京市商品房預(yù)售合同》和《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》示范文本,不但要求開發(fā)商明確寫明每套房子的建筑面積、套內(nèi)建筑面積,并且要求在計(jì)價(jià)的條款中,分別按照建筑面積和套內(nèi)建筑面積,注明兩種銷售情況下房子的單位面積價(jià)格以及總價(jià)。
據(jù)介紹,寫明套內(nèi)面積不僅能夠讓購房者更清楚地知道屋內(nèi)面積究竟有多大,也能通過建筑面積與套內(nèi)面積之差計(jì)算出公攤面積,防止開發(fā)商在公攤面積上做手腳,保障購房者權(quán)益。
而作為此次意見稿的起草方,中國建筑科學(xué)研究院有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人2月24日在接受采訪時(shí)指出,“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這一條款的提出,主要考慮的是從技術(shù)角度規(guī)范住宅面積的計(jì)算規(guī)則。
該負(fù)責(zé)人介紹,這一做法,一是解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題。二是解決住戶使用面積不透明的問題。按套內(nèi)使用面積進(jìn)行計(jì)算易于住戶自行測量,實(shí)現(xiàn)“所見即所得”。而按套內(nèi)建筑面積計(jì)算,在沒有專業(yè)支撐的情況下難以做到??梢哉f,從技術(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易,一定程度上有利于消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)。
對房價(jià)影響有限
走訪時(shí),鏈家門店銷售人員向記者透露,即使以后只按照套內(nèi)面積來計(jì)價(jià),為了使總價(jià)變動(dòng)不大,保證自身利益不受損,開發(fā)商有可能會將單位面積的價(jià)格提高。
實(shí)際上,在北京市新房合同中,一直存在“兩個(gè)面積”,即建筑面積和套內(nèi)面積。業(yè)內(nèi)專家也指出,兩個(gè)面積只是不同的計(jì)算指標(biāo),并不會帶來總購房成本的變化。因?yàn)槠诜宽?xiàng)目銷售前按照“一房一價(jià)”申請了預(yù)售證后,這套房價(jià)格就已經(jīng)敲定。此后會在合同中注明分別按照兩種計(jì)價(jià)方式算出來的總價(jià),實(shí)際上總價(jià)沒有變化。
例如,假設(shè)一套房子建筑面積為100平方米,其套內(nèi)建筑面積為80平方米,如果按照建筑面積計(jì)價(jià),單位面積為4萬元,那么這套房子總價(jià)為400萬元;而如果按照套內(nèi)建筑面積80平方米計(jì)價(jià),標(biāo)價(jià)則為每平方米5萬元,總價(jià)還是400萬元。
對于《住房規(guī)范》,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也指出,目前大部分城市,大部分新建住宅交易是有套內(nèi)價(jià)格的,但是否套內(nèi)計(jì)價(jià),對購房者實(shí)際購房成本基本無影響,主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。對購房者而言,則是物業(yè)費(fèi)等因?yàn)榻ㄖ娣e衍生的收費(fèi)有可能降低。“房價(jià)看似降低了,實(shí)際沒有降低,給購房者造成價(jià)格較低的錯(cuò)覺。按照市場平均的得房率,基本如果按照套內(nèi)計(jì)算,全國的房價(jià)相當(dāng)于還要高20%-25%?!?/span>
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為,意見稿的出臺具有積極的引導(dǎo)作用。從套內(nèi)面積來計(jì)算的話,今后開發(fā)商也會更加注重如何做大套內(nèi)面積。不過,《住房規(guī)范》涉及到很大方面的變革,例如房地產(chǎn)稅等跟房屋交易相關(guān)的政策制度都在發(fā)生一些變革。“最終統(tǒng)一以套內(nèi)面積來計(jì)算,是有助于保護(hù)購房者權(quán)益的?!?/span>
對于《住房規(guī)范》的落地,張大偉認(rèn)為,現(xiàn)在只是一個(gè)工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見,距離正式文件還很遙遠(yuǎn),即使成為正式文件,也不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí),從政策內(nèi)容看,包括了住宅、商業(yè)、工程建設(shè)等方方面面,包括全裝修交付等政策,這些政策起碼五年內(nèi)落地可能性非常小。